ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по приобретению прав на квартиру в г. Долгопрудный
с ОАО «Ипотечная корпорация МО»
14 сентября 2007 года Клиент заключил Договор уступки прав требования №Д-2 с Открытым акционерным обществом «Ипотечная корпорация Московской области». В соответствии с условиями данного договора ИК уступила Клиенту права требования квартиры условной площадью 65,26 кв.м в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Долгопрудный мкр. Хлебниково. Стоимость квартиры оплачена денежными средствами в сумме 3.100.800 рублей полностью.
Таким образом, Клиент приобрел права требования «Соинвестора» по Договору №2 от 30 декабря 2005 года «О соинвестировании строительства жилого дома» к ОАО «Московская областная инвестиционная трастовая компания» (г. Дмитров).
По п.1.3 Договора №2 сроки реализации Договора определяются Графиками производства и финансирования работ (Приложение №2 к Договора). Приложение №2 для составления данного Заключения Клиентом не предоставлено. Однако в этом же пункте есть указание на то, что срок ввода объекта в эксплуатацию II полугодие 2007 года.
Согласно п.3.2.4 Договора №2 Соинвестор имеет право привлекать инвестиции третьих лиц, в том числе путем заключения договоров о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья, при условии соблюдения условий Договора.
Необходимо обратить внимание на два обстоятельства:
1. Для составления данного Заключения не представлена договорная переписка или любые другие документы, свидетельствующие о соблюдении/несоблюдении Ипотечной корпорацией условий Договора до 14 сентября 2007 года.
2. В соответствии со ст.382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В Договоре №2 о возможности и порядке уступки прав ничего не сказано.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор (в д.с. Клиент) несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Необходимо получить информацию о том, уведомила ли Ипотечная корпорация Трастовую компанию об уступке прав – если нет, то надо составить такое уведомление и направить его в Трастовую компанию (если Клиент намерен ждать разрешения ситуации, не обращаясь в суд).
До настоящего времени Трастовая компания не ввела жилой дом в эксплуатацию и отсутствуют достоверные сведения о причинах этого. На основании имеющихся данных о финансовых трудностях Трастовой компании, финансовых злоупотреблениях и решении Администрации Московской области о ликвидации её, можно сделать вывод о том, что ликвидация будет проходить только в форме банкротства.
Не исключено, что будут возбуждены уголовные дела по отдельным эпизодам деятельности Трастовой компании, что только затянет процедуру банкротства. Как правило, за этим следуют выемки документов и т.п. В любом случае, процедура банкротства такого крупного предприятия займет очень длительное время. Ст.51 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен семимесячный предельный срок для арбитражного суда при рассмотрении дел о банкротстве, однако с большой долей вероятности можно предположить, что срок банкротства Трастовой компании будет значительно больше.
Отсутствуют также достоверные сведения о том, не продлевался ли срок исполнения обязательств для Трастовой компании по Договору №2 какими-то дополнительными соглашениями. Нельзя исключить ситуации, когда в суде (при предъявлении иска Клиентом к Трастовой компании либо при рассмотрении дела о банкротстве) такие дополнительные соглашения «всплывут».
В данной ситуации существует ещё одно важное обстоятельство – это прямой законодательный запрет на имевшую место форму приобретения прав у Ипотечной корпорации на квартиру – пунктом 3 ст.1 Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ «передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.» (данным законом введены изменения и дополнения в ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Последующие изменения к этому закону, в т.ч. и вступившие в силу с 01.01.2009, данного запрета не касаются).
В соответствии со ст.168 ГК, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительная с момента её совершения – в данном случае с 14 сентября 2007 года. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.
Поэтому возможно обращение в суд с требованием к Ипотечной корпорации о применении последствий недействительности ничтожной сделки – взыскание внесенной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ – в размере ставки рефинансирования Центробанка (сейчас ставка составляет 13% годовых – законом не запрещено рассчитать иск по этой ставке, хотя суд может принять такой расчет, а может и пересчитать по ставкам, существовавшим в период просрочки долга).
Очень вероятно, что Договор уступки прав требования №Д-2 будет признан судом недействительным.
Есть определенные шансы успеть в судебном порядке взыскать средства с Ипотечной корпорации до её банкротства. Предмет и обстоятельства иска в данном случае более обоснованы, чем в случае с иском к Трастовой компании (см. выше).
В обоих случаях, при банкротстве или Трастовой компании, или Ипотечной корпорации, Клиент окажется в третьей очереди взыскания (после «текущих платежей, расходов управляющего и его команды, долгов по з/п и т.п.). Практика рассмотрения дел о банкротстве свидетельствует о том, что до третьей очереди активы должника размываются и они получают крайне незначительные средства. И то не всегда.
На сайте Ипотечной корпорации (www.moip.ru) указано, что её дебиторская задолженность составляет 11.521.957.000 рублей. Если это не ложные данные, то шансы получить долг существуют. Сайты Трастовой компании (www.moitk.ru и www.moitk.com уже заблокированы. Каких либо сведений о дебиторке и активах Трастовой компании в данное время нет.
Учитывая вышеизложенное, считаю, что у Клиента есть следующие варианты разрешения ситуации с неполученной квартирой:
1. Направить в Трастовую компанию уведомление о переходе права требования с приложением копии договора и истребовать документы об исполнении ей своих обязательств, в т.ч. связанных с расходованием полученных средств (Клиент имеет на это право согласно п.3.2.3 Договора №2). Требовать исполнения обязательств в претензионном порядке.
2. Предъявить иск к Трастовой компании о расторжении Договора №2 в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства и взыскании внесенных средств (для того, чтобы иск был безусловно обоснованным, необходимо будет каким-то образом получить копии платежных документов о том, что Ипотечная корпорация перечислила ей средства, а также копии документов, о которых я упоминала ранее), а также пени в размере 0,1% в день, но не более 25% от общей суммы (п.6.3 Договора №2).
3. Предъявить иск к Ипотечной корпорации с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки – взыскание внесенной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Считаю, что при всех имеющихся обстоятельствах предъявление в суд требования к Трастовой компании о признании права собственности на квартиру не будет основано на законе.
В представленных Клиентом документах имеются некоторые обстоятельства, требующие дополнительного исследования и дополнительных документов. В частности, в дополнительном соглашении к Договору аренды земельного участка от 28.02.06 срок аренды установлен до 27.01.07, однако следующее соглашение подписано только 09.03.07 и срок аренды продлен до 27.12.07. Какой статус земли в настоящее время неизвестно.
О чем договорилась с моим юристом:
- юрист подготовит необходимые запросы в соответствии с п.1 Заключения;
- на следующей недели встреча;
- если у кого-то появятся вопросы, предложения - пишите.
Сколько стоят ее услуги, если Клиент решает обратиться в суд с вопросом взыскания внесенной сумм и % (п.3 Заключения) - 100000 рублей первый взнос и 5% от суммы. если дело в суде выиграно мной.