Сообщений в теме: 8375

[Elina]

Последнее ваше сообщение отправлено в 1: 56. Вы что не спите? Не надо так за нас «переживать».

А Вы не подумали, что в Вене немного другое время?

[AHTOH]

А то что-то в Вене засиделись.

А Вам прямо таки завидно!

[Kupa]

Для тех, кому тяжело воспринимать тексты судебных решений (к страдающим дислексией не относится - им не поможет), поясняю суть приведенного судебного решения.
1. Товарищ предприниматель заключил предварительный договор купли-продажи. Срок заключения ОСНОВНОГО договора купли-продажи был указан "после государственной регистрации перехода права собственности" и "стороны обязуются в течение пяти дней с даты возникновения у продавца права собственности на объект заключить основной договор купли-продажи".
2. Деньги предприниматель в полной сумме уплатил и стал ждать.
3. Прошло почти ЧЕТЫРЕ года. "Продавец" зарегистрировал свое право собственности на объект недвижимости, а заключать основной договор с предпринимателем отказался.
4. Предприниматель расстроился и подал в суд.
5. Суд объяснил (сначала в первой, затем в апелляционной, а затем и в кассационной - текст которой и приведен - инстанциях; упорный мужик попался, все не верил, что его кинули), что6
- срок заключения основного договора должен определяться либо датой, либо событием, которое НЕИЗБЕЖНО должно наступить;
- регистрация права собственности не является событием, которое НЕИЗБЕЖНО наступит, так как регистрация права собственности носит заявительный характер и, следовательно, зависит от волеизъявления стороны (в данном случае, "продавца");
- следовательно, по правилу, установленному п.4 ст.429 Гражданского Кодекса, ОСНОВНОЙ договор должен был быть ЗАКЛЮЧЕН в течение ОДНОГО ГОДА С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора купли-продажи.
6. Поскольку в течение года ОСНОВНОЙ договор заключен не был, обязательства "продавца" заключить такой договор ПРЕКРАТИЛИСЬ.

Мораль сей басни такова:
- через год после даты заключения предварительного догвора обязательства РКР-Груп заключить договор купли-продажи прекращаются.
Из вышеизложенного следуют два вывода
1. Необходимо страховаться от такого расклада (как - через личку)
2. Что более интересно, можно кинуть РКР-Груп (точнее, заработать на них почти 100% годовых). Как - тоже через личку.

[VIP]

[quote name='Kupa' date='30.01.2007 - 11:50' post='68637']
[- срок заключения основного договора должен определяться либо датой, либо событием, которое НЕИЗБЕЖНО должно наступить;
- регистрация права собственности не является событием, которое НЕИЗБЕЖНО наступит, так как регистрация права собственности носит заявительный характер и, следовательно, зависит от волеизъявления стороны (в данном случае, "продавца");
- следовательно, по правилу, установленному п.4 ст.429 Гражданского Кодекса, ОСНОВНОЙ договор должен был быть ЗАКЛЮЧЕН в течение ОДНОГО ГОДА С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора купли-продажи.]

Предварительный договор
Л. Сальникова, юрист
Некоторые сделки не могут быть совершены одномоментно. Поэтому, перед тем как заключить основной договор, стороны заключают договор предварительный или, как его еще называют, соглашение о намерениях.
Основное назначение такого документа – предшествовать контракту, который позднее стороны обязательно составят и заключат. В нем будут более конкретно оговорены взаимные права и обязанности. Пока же партнеры пришли к принципиальному согласию – сделка нужна, – а также обговорили ее основные условия. Например предмет сделки.
Как правило, предварительный договор заключают в двух случаях:
· обе стороны в сделке заинтересованы, но какие-либо данные, необходимые для составления договора, отсутствуют. Например, еще нет точных расценок, и заключить основной контракт на данный момент невозможно. При этом существует реальная возможность, что в случае промедления контрагент заключит сделку с другой фирмой. Примером может послужить продажа дефицитного товара;
· сделка нуждается в государственной регистрации. Пожалуй, самая распространенная ситуация – продажа жилых помещений. В этом случае одна из сторон передает другой аванс (задаток) до заключения основного договора.
Составляем документ
Предварительное соглашение должно соответствовать ряду требований. Все существенные условия договора, предусмотренные для определенной категории сделок, а особенно сведения о предмете будущего договора, должны содержаться и в предварительном соглашении (п. 3 ст. 429 ГК РФ). На практике отсутствие таких условий в предварительном договоре является самой распространенной ошибкой.
Дело в том, что к заключению предварительного договора часто прибегают на том этапе, когда еще невозможно четко определить условия, которые законом отнесены к существенным (ст. 432 ГК РФ). Например, при заключении предварительного договора строительного подряда сторонами часто не указываются конкретные виды работ, которые планируется произвести. Это нарушение (предмет договора не установлен) может повлечь признание предварительного соглашения не заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Естественно, что никаких прав и обязанностей из такого документа не возникает.
Вместе с тем срок заключения основной сделки не есть обязательное условие предварительного договора. Конечно, лучше его предусмотреть. Но если стороны по какой-либо причине обошли его вниманием, будет действовать правило пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса. То есть договор должен быть заключен в течение года с момента составления предварительного соглашения.
Особого внимания заслуживает форма заключения предварительного договора. Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ, соглашение о намерениях следует заключать в той же форме, которая предусмотрена законом для основной сделки. То есть если все договоры с участием юридических лиц должны быть составлены на бумаге, то и предварительный договор в устной форме недопустим. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Стелим «соломку»
Как было сказано выше, срок заключения основного договора может быть прямо указан в соглашении о намерениях. В противном случае его следует заключить в течение года. Если же в этот срок основной договор не будет заключен, обязательства по предварительному соглашению прекращаются. Таким образом, возникает парадоксальная на первый взгляд ситуация. А именно: до истечения срока, указанного в соглашении о намерении, основания для обращения в суд еще не возникли, а после – они уже исчезли.
Чтобы избежать этой неприятности, необходимо соблюсти следующие условия. Заинтересованная в сделке фирма может направить будущему партнеру предложение заключить основной договор. Этот документ составляется в свободной форме. Он представляет собой обыкновенное письмо.
К предложению необходимо приложить проект договора. Его условия должны быть аналогичны условиям предварительного соглашения. Естественно, проект составляется в расширенном варианте. Другими словами: до истечения срока, указанного в предварительном соглашении, фирма может предложить контрагенту заключить основной договор. Проект направляется также для того, чтобы в дальнейшем можно было обратиться в суд.
Со своей стороны контрагент, получив такое письмо, должен подписать предложенный вариант договора. Он также может изложить и направить второй стороне мотивированные возражения (протокол разногласий). Подробнее об этом документе читайте в статье «Обязательный договор можно оспорить» (ПБ № 6, 2006).
Если контрагент подписывает проект договора, то основной договор считается заключенным.
Фемида поможет
Если контрагент не прислал ни подписанный проект, ни протокол разногласий, фирме следует обращаться в суд. Тем более, что пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса предусматривает такую возможность. Заключение предварительного договора автоматически делает совершение основной сделки для обеих сторон обязательной. И если контрагент не подписывает основной договор, применяются правила пункта 4 статьи 445 ГК РФ. То есть фирма получает право принудить его к заключению сделки через суд.
При этом она может требовать возмещения убытков, причиненных ей уклонением от подписания договора, таких как компенсации оплаты услуг представителя, превышения цены по аналогичному договору, который пришлось заключить с третьими лицами и т. п.

Сообщение отредактировал VIP: 30 Январь 2007 - 13:04

[Anufriy]

Заключившим предварительные договора посвящается.

Клёво!

[VIP]

Клёво! ;)

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал VIP: 20 Март 2007 - 10:59

[Anufriy]

Предварительный договорЛ. Сальникова, юрист
....
передает другой аванс (задаток) до заключения основного договора.

Плоховат юрист-то, аванс и задаток не одно и тоже!

[VIP]

Плоховат юрист-то, аванс и задаток не одно и тоже!

А вы плохой танцор.....

Сообщение отредактировал VIP: 29 Март 2007 - 08:28

[Elina]

2VIP
Такое впечатление, что началось де жа вю. Только пару сообщения назад все то же самое написал ненавистный Вами Kupa, а теперь Вы из другого источника решили то же самое написать? Лично мне кажется, что Олег Владимирович все четко расписал (когда объяснял по-человечески, без выкопировки), все прозрачно и понятно, а главное известно откуда вам всем можно ждать подвоха...

[Kupa]

Вашими устами, vip, да мед бы пить.

В том-то вся и штука, что:
"Чтобы избежать этой неприятности, необходимо соблюсти следующие условия. Заинтересованная в сделке фирма может направить будущему партнеру предложение заключить основной договор. Этот документ составляется в свободной форме. Он представляет собой обыкновенное письмо.
К предложению необходимо приложить проект договора. Его условия должны быть аналогичны условиям предварительного соглашения. Естественно, проект составляется в расширенном варианте. Другими словами: до истечения срока, указанного в предварительном соглашении, фирма может предложить контрагенту заключить основной договор. Проект направляется также для того, чтобы в дальнейшем можно было обратиться в суд."
РКР-Груп такой договор направить не сможет: объект еще не построен, госкомиссии не сдан - чего продавать-то? А посему - ну, в приведенном мною судебном решении все сказано.

А вот совсем другой расклад получится, если место слов "заинтересованная в сделке фирма" подставить слова "гражданин, поверивший вранью Котова"...

[Kupa]

Только тут выяснится, что одобрения общего собрания учредителей(как крупная сделка) предварительный договор не получал, а посему является сделкой ничтожной.
И все, что останется - идти на Горбатый мост и стучать своими пустыми головами об него...

[VIP]

Вашими устами, vip, да мед бы пить.

В том-то вся и штука, что:
"Чтобы избежать этой неприятности, необходимо соблюсти следующие условия. Заинтересованная в сделке фирма может направить будущему партнеру предложение заключить основной договор. Этот документ составляется в свободной форме. Он представляет собой обыкновенное письмо.
К предложению необходимо приложить проект договора. Его условия должны быть аналогичны условиям предварительного соглашения. Естественно, проект составляется в расширенном варианте. Другими словами: до истечения срока, указанного в предварительном соглашении, фирма может предложить контрагенту заключить основной договор. Проект направляется также для того, чтобы в дальнейшем можно было обратиться в суд."
РКР-Груп такой договор направить не сможет: объект еще не построен, госкомиссии не сдан - чего продавать-то? А посему - ну, в приведенном мною судебном решении все сказано. :blink:

А вот совсем другой расклад получится, если место слов "заинтересованная в сделке фирма" подставить слова "гражданин, поверивший вранью Котова"... :P

Если контрагент не прислал ни подписанный проект, ни протокол разногласий, фирме следует обращаться в суд. Тем более, что пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса предусматривает такую возможность. Заключение предварительного договора автоматически делает совершение основной сделки для обеих сторон обязательной. И если контрагент не подписывает основной договор, применяются правила пункта 4 статьи 445 ГК РФ. То есть фирма получает право принудить его к заключению сделки через суд.
При этом она может требовать возмещения убытков, причиненных ей уклонением от подписания договора, таких как компенсации оплаты услуг представителя, превышения цены по аналогичному договору, который пришлось заключить с третьими лицами и т. п.

[VIP]

Лично я, когда квартиру брал (кстати, не у Котова), так я сначала все документы из соответствующих органов получил, а затем Котову плешь проел по поводу недостающих.
Может, поэтому, он мне отказался квартиру в "подкове" продавать.

Это лирическое отступление. Повторение пройденного. Вашими устами, да мед пить.

Сообщение отредактировал VIP: 30 Январь 2007 - 22:06

[Kupa]

И если контрагент не подписывает основной договор, применяются правила пункта 4 статьи 445 ГК РФ. То есть фирма получает право принудить его к заключению сделки через суд.

Оно-то так. Только к заключению КАКОЙ сделки вы будете принуждать РКР-Груп? На момент истечения годичного срока (п.4 ст.429 ГК РФ) не только не будет оформлено право собственности РКР-Груп на указанное в предварительном договоре помещение, а дом еще не будет сдан госкомиссии; скорее всего, даже не будет достроен.
Как следует из норм ГК, заключение догоора купли-продажи недвижимости требует наличия оформленного права собственности на эту недвижимость у продавца. Какое же, по-вашему, требование вы укажете в своем исковом заявлении? "Понудить РКР-Груп заключить договор купли-продажи на то, чего нет и неизвестно, будет ли построено, но, однако, обладает следующими характеристиками: адрес такой-то, этаж такой-то, общая площадь такая-то,жилая такая-то"?

А касательно фразы о возмещении убытков...
1. Про судебные издержки, куда включается оплата услуг представителя (адвоката): необходимо документальное подтверждение понесенных расходов (т.е. сначала придется адвокату заплатить). При этом имейте в виду, что наш советский суд, самый гуманный суд в мире, не воспримет расходы на адвоката более, чем 10% от суммы иска. А поскольку иск вы будете подавать неимущественного характера (о понуждениии...), то можете рассчитывать на присуждение вам тысяч трех. Рублей, к сожалению - судьи невысоко ценят труд адвоката.
2. Превышение цены по аналогичному договору. Все бы хорошо, да портит дело выражение "аналогичный договор". Во-первых, чтобы у вас возник убыток, вы такого рода договор должны не только заключить, но и оплатить - т.е. фактически приобрести квартиру. И потом доказать в суде, что указанный договор является аналогичным - т.е. в построенном за 1 год доме, да в Нахабино, да кирпично-монолитном, да в семи минутах ходьбы от станции...

Для договора строительного подряда, поставки, купли-продажи - полезные советы. Но штука вся в том, что незарегистрированную недвижимость ни продать, ни купить низззя. Ничтожен такой договор.

[VIP]

Лично я, когда квартиру брал (кстати, не у Котова), так я сначала все документы из соответствующих органов получил, а затем Котову плешь проел по поводу недостающих.
поэтому, он мне отказался квартиру в "подкове" продавать"..

Понятно обидно. Пришел квартиру покупать, а тебе говорят: «А вам не продадим». Как так? А так. Любому продадим. Даже негру продадим, а вам нет. У нас для вас ничего нет даже в подвальном помещении. Нет? Нет. Любому продадим. Даже негру продадим на любом этаже, а вам нет. Нет? Нет. Для вас ничего нет. Не стойте. А что делать? А ничего не делать батенька. Пить чаек с сахарочком. Это же надо так сказать: «с сахарочком». Интересно в школу они когда-нибудь ходили. А это как вам нравится: «У нас для вас ничего нет даже в подвальном помещении». А для негра у них есть квартира на любом этаже. Вдвойне обидно. Своих мозгов нет, так они,чтобы умными казаться, Ленина цитируют. Что делать? Идти на «горбатый мост»? А там таких нет, которым не продали... Там никто не поверит. Опять обидно. Кстати если хорошо постараться, то «батенька» на оскорбление потянет. УКРФ ст…. Понятно обидно, а что делать? Пить чаек с сахарочком ?

Сообщение отредактировал VIP: 31 Январь 2007 - 10:44

[Elina]

Понятно обидно. Пришел квартиру покупать, а тебе говорят: «А вам не продадим». Как так? А так. Любому продадим. Даже негру продадим, а вам нет. У нас для вас ничего нет даже в подвальном помещении. Нет? Нет. Для негра есть любой этаж, а для вас нет. Нет? Нет. Для вас ничего нет. Не стойте. А что делать? А ничего не делать батенька. Пить чаек с сахарочком. Это же надо так сказать: «с сахарочком». Интересно в школу они когда-нибудь ходили. А это как вам нравится: «У нас для вас ничего нет даже в подвальном помещении». А для негра у них есть любой этаж. Вдвойне обидно. Своих мозгов нет, так они,чтобы умными казаться, Ленина цитируют. Что делать? Идти на «горбатый мост»? А там таких нет, которым не продали. Там никто не поверит. Опять обидно. Кстати если хорошо постараться, то «батенька» на оскорбление потянет. УКРФ ст…. Понятно обидно, а что делать?

Оказывается Вы еще и по цвету кожи людей делите?! А с русским языком проблемы так и не искоренились, видимо правильно пословица русская гласит, что детей надо воспитывать, когда они вдоль кровати лежат, а не поперек, таким образом, если не выучили в школе язык-то, то теперь поздно.

[Kupa]

Elina, да оставьте Вы его в покое. Гражданин относится к тем, которые не воняют, только если подальше от них находиться или не трогать.
Вот он что-то молол про дембелей, про подготовку в армию... Может, его там обидели, вот и мается.
Я же свои посты не только для него пишу.

P.S. На блатном жаргоне слова "обидеть" и "опустить" - синонимы.

[VIP]

Я как поняла, вы теперь cо мной через Eliny общаетесь.

Сообщение отредактировал VIP: 20 Март 2007 - 10:45

[bigoff]

интересно, когда модератор проснется и снесет весь флуд и оскорбления в соотвествующий топик?

[AHTOH]

интересно, когда модератор проснется

Вы бы зашли в соответствующий топик, да и посмотрели, что большая часть там и находится и, причем уже давно.