Замечания и предложения по договору с УК!Кому удобно,то же в прикрепленном файле.
1. «г. Долгопрудный, МО»
Или просто г. Долгопрудный или Московская область, г. Долгопрудный
«на основании ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем "Собственник",»
2. Может сразу в бланке договора написать «письменного заявления» или «письменного заявления собственника»
3. «с элементами озеленения и благоустройства»
А входят ли в элементы благоустройства детские площадки? Они же на балансе см наверняка находятся. Как думаете не стоит более конкретно это прописать они относятся же к общему имуществу (акцентирую, чтобы в случае износа, повреждения или поломки можно было добиться оперативного ремонта). Не знаю насколько это существенно.
4. «Привлекать Совет дома, или определенных Советом представителей собственников для участия в приемке и подписании актов приемки объекта и(или) его систем в эксплуатацию после проведения работ по капитальному ремонту и реконструкции объекта (несущие и вспомогательные конструкции, инженерное оборудование и коммуникации, объекты благоустройства) .»
Изложить: «Привлекать Совет дома, или представителей собственников для участия в приемке и подписании актов приемки объекта и(или) его систем в эксплуатацию после проведения работ по капитальному ремонту и реконструкции объекта (несущие и вспомогательные конструкции, инженерное оборудование и коммуникации, объекты благоустройства) .
5. «Сдавать в аренду общие помещения и размещать наружную рекламу по решению общего собрания собственников с условием направления полученных средств на обслуживание, поддержание или улучшение технического состояния дома.»
Изложить: «Сдавать в аренду общие помещения и размещать наружную рекламу по согласованию с собственниками с условием направления полученных средств на обслуживание, поддержание или улучшение технического состояния дома.»
Обоснование: В случае, если доживем до того времени, когда сможем разместить в подвальных помещениях например, миниспортзал или поставить теннисные столы или бильярдные, то из за этого собирать общее собрание –это чересчур, по моему.
6. «Ежеквартально (до 20 числа месяца следующего за отчетным кварталом) информировать Собственника о проделанной работе, понесенных затратах, поступивших замечаниях и предложениях, состоянии финансовой дисциплины путем размещения сведений на информационных стендах у дома.»
Изложить: «Ежеквартально (до 20 числа месяца следующего за отчетным кварталом) информировать Собственника о проделанной работе, понесенных затратах, поступивших замечаниях и предложениях, состоянии финансовой дисциплины путем размещения сведений на информационных стендах всех подъездов дома и на сайте Управляющей организации.»
Обоснование: «На стендах дома», так как у дома у нас нет информационных стендов. «На сайте Управляющей организации.» - так как удобно и эта информация должна там постепенно архивироваться (считать удобно потом общие расходы за год, да и всегда можно посмотреть).
6. «Ежегодно (в конце первого квартала после отчетного окончания года) созывать общее собрание собственников и предоставлять на нем финансовую отчетность и отчет о проделанной работе с детализацией по договорам, статьям и видам затрат.»
Изложить: «Ежегодно (в конце первого квартала после отчетного окончания года) на общем собрании собственников предоставлять на нем финансовую отчетность и отчет о проделанной работе с детализацией по договорам, статьям и видам затрат.»
Вопрос: Прописана ли в Жилищном кодексе правовая возможность собирать Общее собрание собственников УК? Если нет, то зачем мы договором с СМ сами их обязываем созывать собрание собственников? И насколько это правильно с правовой точки зрения?
7. «В случае прекращении действия договора перечислить остатки денежных средств, поступивших от собственников в счет оплаты жилишных и коммунальных услуг на счет новой Управляющей организации, или счет ТСЖ, или счет другой специализированной организации, указанной Советом дома на основании общего решения собственников помещений.»
Изложить: «В случае прекращении действия договора перечислить остатки денежных средств, поступивших от собственников в счет оплаты жилишных и коммунальных услуг на счет новой Управляющей организации, или счет ТСЖ, или счет другой специализированной организации, по решению общего собрания собственников помещений.».
Объяснение: Не может быть таких формулировок, как «указанной Советом дома на основании общего решения собственников…». Какого еще «общего решения собственников». По ЖК РФ есть понятие: «по решению общего собрания собственников помещений.»
8. «Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору, привлекать сторонние организации к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с условием, что стоимость и качество работ находятся в рамках, установленных по согласованию с Советом дома и утвержденных на общем собрании собственников.»
Изложить: «Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору, привлекать сторонние организации к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с условием, предварительного информирования собственников о видах и стоимости работ.»
Объяснение: Понятно что контролировать расходы и главное КАЧЕСТВО услуг необходимо. Не знаю правильно ли я сформулировал этот пункт, но «по согласованию с Советом дома и утвержденных на общем собрании собственников» это не правомерно, по моему. А вот согласовывать уже выполненную работу – надо привлекать Совет дома и прописать чтобы Совет согласовывал акты выполнения работ, а Общее собрание собственников их утверждало. Это будет правильнее!
9. «2.3.6. Обеспечить беспрепятственный доступ»
Изложить: «2.3.6. Обеспечивать доступ»
Объяснение: Ну не обеспечить, а не обеспечивать (это наверное просто опечатка). Ну и слово беспрепятственный ограничивает конституционные права жильцов.
10. «Самовольно не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и электрооборудование мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, водоснабжения, регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей организацией. Не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, не разрешенные Росстандартом, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей организацией.»
Ну это вообще конечно странный пункт. У многих стоят кондеи производства КНР, имеют ли они какие то тех паспорта и разрешение росстандарта? Мне кажется надо подумать как написать. И не совсем понятно что имеется ввиду? Чего хотим избежать?
Вот согласовывать размещение кодиционеров, например,с УК надо, так как многие их вешают так, что они наносят вред дому и разрушают его (пусть УК какой то стандарт введет).
11. «Размер ежемесячной платы за содержание и ремонт в рамках настоящего Договора устанавливается на основании на основании предварительно согласованных Советом дома с Управляющей организацией и принятых на общем собрании собственников помещений тарифов…»
По ЖК РФ в функциях осуществляемых Советом дома и полномочиях не прописана функция по согласованию Советом дома с УК тарифов.
Изложить: «Размер ежемесячной платы за содержание и ремонт в рамках настоящего Договора устанавливается на основании тарифов, принятых решений принятых на общем собрании собственников, а при отсутствии таких решений в соответствии с тарифными ставками, устанавливаемыми на территории города Долгопрудный органами государственной власти и местного самоуправления на соответствующий календарный год на оплату за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного и муниципального жилого фонда. Информация о тарифах доводится до сведения собственников путем их размещения на информационных стендах всех подъездов дома и на сайте Управляющей организации.»
12. «2.4.4. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией обязательств по данному договору непосредственно или путем делегирования полномочий своим представителям или членам Совета многоквартирного дома.»
Изложить: «2.4.4. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией обязательств по данному договору непосредственно или путем делегирования полномочий своим представителям.» или «…путем делегирования полномочий своим представителям по решению общего собрания собственников.»
Права Совета дома регламентированы ЖК РФ.
13. «3.2. Размер ежемесячной платы за содержание и ремонт в рамках настоящего Договора устанавливается на основании на основании предварительно согласованных Советом дома с Управляющей организацией и принятых на общем собрании собственников помещений тарифов, а при отсутствии таких решений в соответствии с тарифными ставками, …»
«..на основании на основании» дважды
Изложить: «3.2. Размер ежемесячной платы за содержание и ремонт в рамках настоящего Договора устанавливается на основании решений, принятых на общем собрании собственников помещений, а при отсутствии таких решений в соответствии с тарифами, …»
Права Совета дома регламентированы ЖК РФ.
«Информация о тарифах доводится до сведения собственников путем их размещения на информационных стендах всех подъездов дома.»
Изложить: «Информация о тарифах доводится до сведения собственников путем их размещения на информационных стендах всех подъездов дома и на сайте Управляющей организации.»
14. «3.8. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг, собственники на общем собрании утверждают своим решением необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа для Собственника рассчитывается по решению общего собрания пропорционально доли собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иным способом согласно принятому на собрании решению. Оплата производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей организацией счетом на предоплату, в котором должны быть указаны наименование оборудования или работ, их стоимость, расчетный счёт, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж по данному счету должен быть внесен Собственником не позднее 10 банковских дней со дня выставления счета.»
Не могу понять применение этой статьи? То есть решили на общем собрании (где человек 30 собственников собралось) что нужно видеокамеры и ВСЕ ОПЛАЧИВАЮТ ИХ УСТАНОВКУ?
3.9. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственника. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме в соответствии с действующим законодательством и утвержденными нормами.
Этот пункт предлагаю исключить. Нам он пока не нужен,да и средства муниципалитету выделяються на капитальный ремонт. Это ж какие деньги СОБСТВЕННИКИ должны собрать?!
15. «4.8. Управляющая организация оформляет Перечень принятого в управление и эксплуатацию общего имущества с указанием нормативных сроков эксплуатации, а также Перечень полученной от Застройщика и Генподрядчика технической документации на многоквартирный дом. Один экземпляр подписанных Генеральным директором Управляющей организации Перечней передается председателю Совета дома, или назначенному Советом собственнику помещений под роспись.»
Это в корне не верно. Так как документация является документом технической безопасности дома и жильцов. Не понятно как ее могут (пусть теоретически) использовать.
Изложить: «4.8. Управляющая организация оформляет Перечень принятого в управление и эксплуатацию общего имущества с указанием нормативных сроков эксплуатации, а также Перечень полученной от Застройщика и Генподрядчика технической документации на многоквартирный дом. С каждым Перечнем может ознакомиться каждый собственник дома»
16. «5.2. … а также размещаться на Интернет-ресурсе Управляющей организации.»
Изложить: «5.2. … а также размещаться на сайте Управляющей организации.»
17. «5.7. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы Председателю Совета Дома, или одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме.»
Изложить: «5.7. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы новой управляющей организации (компании), или товариществу собственников жилья или собственнику по решению общего собрания собственников.»
18. «Корреспонденция Управляющей организации по вопросам общих условий договора, адресованная всем собственникам многоквартирного дома, направляется председателю Совета многоквартирного дома, а при его отсутствии – члену Совета дома, либо лицу, определенному Общим собранием собственников дома либо лицу, председательствовавшему на последнем общем собрании собственников многоквартирного дома.»
Изложить: «Корреспонденция Управляющей организации по вопросам общих условий договора, адресованная всем собственникам многоквартирного дома, направляется председательствовавшему на последнем общем собрании собственников многоквартирного дома.»
19. «5.14. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными на то лицами обеих сторон.»
Изложить: «5.14. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если по данным вопросам есть положительное решение общего собрания собственников, , если они подписаны надлежащим образом более 50% собственников дома.»
Считаю, что невозможно делегировать Совету дома подписание изменений и дополнительных соглашений. Или собственник или общее собрание.
20. По пункту «5.17»ДОБАВИТЬ пункт:
- по вступившему в силу решению суда;
НЕ УВИДЕЛ В ДОГОВОРЕ, НО ДУМАЮ СТОИТ ВКЛЮЧИТЬ!
- в содержание и ремонт общего имущества входят расходы на оплату услуг консьержек
в 5 подъездах.
- закрепить за УК право проводить проверки по изменению планировки (имеется ввиду проверка повреждений жильцами несущих конструкций дома) и в случае выявления направлять информацию в органы архитектурного надзора.
Договор_управления_многоквартирным_домом_вариант_АМ__ЮП_ВЧ_CC_от_02.12.2011__итоговый.doc 120К
26 Количество загрузок:
Просто вспоминаю случай с 5 подъезда, когда там ломал кто
).
ХОТЯ, КОНЕЧНО, АРХИВАЦИЯ НА САЙТЕ - ДЕЛО ХОРОШЕЕ
