Уважаемые соинвесторы, на мой взгляд необходимо расставить некоторые акценты по результатам обсуждения здесь на форуме и в личных разговорах, в связи с очередной сложившейся ситуации, связанной с функционированием всех систем нашего дома и его фактическим жизнеобеспечением. Позволю себе высказаться и расставить все точки над i.
Не буду затрагивать две неудавшихся попытки выбрать УК, скажу лишь только одно: действительно, в соответствии с действующим законодательством, как я думаю, мы не можем выбрать УК, ее только может назначить Инвестор, который у нас, как известно сдулся.
Действительно, сейчас сложилась ситуация, когда нам необходимо брать ответственность на себя и создавать ТСЖ по двум причинам: 1. УК нам может назначить АД, но для этого нужно ждать когда пройдет время (да еще учитывая административную волокиту), что для большинства нас просто не приемлемо. 2. Учитывая административное насаждение ТСЖ (ссылку на статью по этому поводу в журнале «Русский Репортер» на форуме размещали) во многих регионах, а особенно в Москве и МО, АД сделает все, чтобы способствовать созданию ТСЖ и затянуть вопрос с УК. Такова объективная реальность.
Теперь к рассуждениям о форуме: 1. ТСЖ в соответствии с законодательством мы создавать МОЖЕМ! Этот вопрос изучался.
Пример:
Вопрос:
Мы дольщики в многоквртирном доме. Дом сдан, но свидеельств о праве собственности у нас ещё нет. Многие жильцы уже проживают в своих квартирах.Фирма застройщик требует от жильцов оплату за электроэнергию по промышленным ценам 3,23 руб. за Квт/ч. Правомерны ли их действия? Можем ли мы вступить или организовать ТСЖ без документов о праве собственности?
Ответ:
На Ваш вопрос отвечает ШЕМЯКИН Игорь Михайлович, исполнительный директор Ассоциации Товариществ собственников жилья Московской области. "Вопрос, к сожалению, очень мало содержит информации. Если дом сдан, то существует ли акт о Государственной приёмке МКД, подписанный всеми членами приёмочной комиссии? Если дом сдан, то почему его эксплуатацией продолжает заниматься строительная организация, ведь в таком случае глава муниципального образования обязан издать акт о передаче дома в эксплуатацию управляющей организации, либо та организация, которая по итогам голосования собственников помещений в МКД выбрана собственниками, либо ТСЖ.. Жилищный кодекс позволяет собственникам помещений в МКД ещё до получения свидетельств на право собственности проводить собрание по созданию своего ТСЖ. Кроме этого, Игорь Михайлович заметил следующее обстоятельство - "Следует обратить внимание на статью 139 ЖК РФ, которая позволяет создавать ТСЖ в строящемся доме. В этих случаях документом, удостоверяющем право собственности на помещение в МКД, является инвестиционный контракт или договор купли-продажи, либо договор долевого участия в строительстве.
Технологию создания ТСЖ мы знаем, это фактически регистрация АНО. (Юрий написал совершенно правильно что надо сдать в Минюст).
2. Работу по созданию ТСЖ необходимо начинать как можно быстрее (так как по ЖК РФ необходимо соблюдение сроков, установленных законодательно, а это оттягивает время).
3. Главный вопрос это согласование кандидатур по Правлению. Я думаю оно может составлять и, например, 11 человек. Зачем препятствовать инициативе людей, которые хотят помочь.
4. Необходимо определить место для встречи и согласовании кандидатур для всех желающих (было предложение кафе МУ-МУ на Тимирязевской завтра в 19.00).
5. Необходимые юридические документы подготовить, я думаю не проблема, ГЛАВНОЕ - ЭТО УБЕДИТЬ ЛЮДЕЙ В НЕОБХОДИМОСТИ ДЕЙСТВИЙ ИГ И СОБРАТЬ ГОЛОСА.
ВОТ ПРИМЕР:
http://www.tsj.ru/fo...a...37&act=viewОрганы управления ТСЖ:
1. Главным органом управления многоквартирным домом является Общее собрание членов ТСЖ (ст.44, 144-146 ЖК РФ).
2. Решение (полномочного) общего собрания членов ТСЖ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, членов и не членов, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ст.45-48 ЖК РФ).
Решения общего собрания, принятые с нарушением законодательного порядка, могут быть признаны незаконными со всеми вытекающими последствия (вплоть до ликвидации ТСЖ в принудительном порядке, даже если в ходе управления было и будет доказано, что незаконно принятые решения принесли пользу собственникам. Исправить ситуацию можно только проведя новое общее собрание и утвердив данное решение без нарушения процедуры. Другого способа исправить ошибку нет).
Должны быть обязательно утверждены на общем собрании один раз, и если нет изменений, то данные документы будет действовать, пока в них на очередном общем собрании не будут внесены изменения:
Устав;
Положение по управлению совместной собственности;
Правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых будет входить обслуживание многоквартирного дома - ТСЖ;
Положение об оплате труда таких работников;
О пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Выбор способа управления многоквартирным домом;
Договор управления совместной собственностью;
3. Исполнительным органом решений общего собрания является правление, возглавляемое Председателем правления (ст.147-149 ЖК РФ).
4. Контролирующим органом является ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).
5. Председатель правления, члены правления и ревизионной комиссии избираются не более чем на 2 года, но количество сроков избрания не ограниченно они могут быть переизбраны досрочно, т.е. до истечения 2-х лет.
6. Обязательно, ежегодно в начале года проводится общее собрание, на котором должны быть утверждены:
размеры обязательных платежей на содержание, управление и охрану совместной собственности и за потребленные коммунальные услуги; бюджет (смета расходов на текущий год) и исполнение их за истекший год; основные направления Уставной деятельности;
размеры вознаграждений членам правления, ревизионной комиссии и председателю правления;
Правление ТСЖ
1. Правление избирается только на общем собрании в количестве, оговорённом в Уставе ТСЖ. Количественный состав членов правления должен состоять из нечетного числа и только из членов ТСЖ. Член правления принимает участие в заседании правления лично, заочная форма голосовании в правлении незаконна, и голоса отсутствующего члена не передаются присутствующему на заседании правления. Решения правления принимается большинством присутствующих при кворуме правления.
2. Избранный из членов правления Председатель правления должен согласовывать с ими всё: акты выполненных работ и оказанных услуг, все договора и все приложения к ним по любым видам, прием и увольнение работников и т.д. Действует от имени всех собственников без доверенности.
Если председатель не согласовывает принятие решений с членами правления, то необходимо, чтобы срочно ревизионная комиссия проверила текущее состояние финансов ТСЖ.
Ревизионная комиссия
1. Избирается только из членов ТСЖ в количестве согласно Устава.
2. Должна проверять финансовое состояние и контролировать задолженность за потребленные жильцами дома коммунальные услуги не реже одного раза в квартал. Это положение должно быть отражено и закреплено в Уставе.
3. При увеличении необъяснимой задолженности перед Поставщиками, немедленно собирает правление для принятия решения по замене Председателя правления. Или берет управление домом в свои руки, затем срочно собирает внеочередное собрание, где переизбирается весь исполнительный орган управления, т.е. члены правления. Данные полномочия должны быть закреплены Уставом с целью пресечения растраты денежных средств собственников по причине безграмотного управления домом или аферистом.
Членами ТСЖ могут быть только собственники жилых помещений.
К сведению собственника жилого и нежилого помещения:
В одном доме, независимо от количества подъездов, можетт быть создано только одно ТСЖ,
1) в одном ТСЖ могут быть более 2-х многоквартирных домов или несколько жилых домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ст. 136 ЖК РФ).
Владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, (ст. 36 ЖК РФ, ст. 209, 290, 291 ГК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Владелец помещения - член или не член ТСЖ - обязан поддерживать принадлежащее ему на праве собственности помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также обязан нести расходы по содержанию этого помещения и участвовать в расходах по содержанию совместного общего имущества в многоквартирном доме - соразмерно своей доле в праве общей собственности. (ст. 30, 37, 39, 158 ЖК РФ, ст. 210, 249 ГК РФ). Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для отказа от платы за это помещение и коммунальные услуги (ст.155 ЖК РФ)
Помните, став собственником недвижимости, вы становитесь ещё и собственником неделимой части в многоквартирном доме (стены, крыша, подвал, лестничные клетки, все находящиеся трубы, насосы, приборы, лестничные клетки, лифты, газовое и электрооборудование, прилегающий земельный и т.д.), и Вы обязаны и несете ответственность за содержание и сохранность данного помещения и совместной собственности, в соответствии с долей в праве собственности (ст. 30, 39, 158 ЖК РФ и ст. 210, 249 ГК РФ).
Преимущества создания ТСЖ.
Все платежи поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются по решению органов управления в соответствии со сметой расходов на текущий год, утвержденной общим собранием собственников помещений.
Собственники помещений выбирают самоуправление или управляющую организацию (или управляющего).
Очередность и объемы работ по содержанию и ремонту совместной собственности определяют собственники помещений на общем собрании, руководствуясь Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
Размер обязательных платежей за содержание совместной собственности
и за потреблённые коммунальные услуги определяют сами собственники помещений только на общем собрании.
Расходование средств контролирует специально созданная из членов ТСЖ ревизионная комиссия.
Собственники помещений в доме ТСЖ берегут свое имущество, сознавая, что дом содержится и ремонтируется за их счет.
У ТСЖ есть возможность привлечения дополнительных источников финансирования своей деятельности (можно сдать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки, подвалы, сдать часть фасада под рекламу и т.д.) и тем самым уменьшить размеры целевых взносов по содержанию дома или направить их на благоустройство, озеленение, проведение частичного капитального ремонта и т.д.
ТСЖ также может установить на границе эксплуатационной ответственности современные приборы учета потребления коммунальных услуг, с помощью которых жильцы будут иметь возможность не только платить за фактически потребленные кубометры холодной и горячей воды, водоотведение воды, Гкал отопления, но и влиять на качество поставляемых в дом коммунальных услуг.
ТСЖ также может применить и установить в данном многоквартирном доме различное регулирующее оборудование и иные современные технологии, позволяющие снижать затраты по эксплуатации дома. Экономия, полученная с помощью современных технологий, будет являться источником финансирования капитального ремонта или погашения кредита, использованного на капремонт или модернизацию как самого дома, так и различного общедомового оборудования.
ТСЖ не может быть банкротом никогда.
Обратите внимание, что самым главным преимуществом ТСЖ перед УК – является контроль за расходованием денег с расчетного счета ТСЖ - только на содержание вашего дома и за потребленные коммунальные услуги собственниками и жильцами. Средства граждан должны собираться и расходоваться только с расчетного счета ТСЖ.
Таким образом, при грамотном управлении ТСЖ, в течении года может заменить неэффективных членов правления и остановить использование денег не по назначению и не в интересах собственников данного многоквартирного дома.
ТСЖ может нанять управлять многоквартирным домом профессионалов (Управляющую компанию), но при этом ТСЖ будет и заказчиком услуг, и их контролером, а также будет защищать интересы собственников и жильцов дома в отношения с УК.
Расход денежных средств, собираемых на расчетном счете ТСЖ, должен осуществляться только в пределах сметы (бюджета дома), утвержденного общим собранием членов ТСЖ ежегодно на очередной календарный год (с 1 января по 31 декабря). Если ТСЖ организовано 31 июля, то смета (бюджет) должен быть составлен и утвержден на период с 1 августа по 31 декабря.
Счета-квитанции на оплату должны выписываться бухгалтером или иным лицом по договору, на основании размеров целевых взносов: на содержание, сохранение и управление совместной собственностью и за потреблённые коммунальные услуги, утвержденные "кворумным" общим собранием членов ТСЖ (ни в коем случае не правлением ТСЖ).
Вопросы, связанные со сдачей части собственности в аренду, капитальном ремонте дома, использовании земельного участка, выбора способа управления должны решаться только на общем собрании собственников помещений (жилых и не жилых), независимо член он ТСЖ или нет.
Члены ТСЖ сами будут принимать решения о привлечении к ответственности "нерадивых собственников и жильцов".
При выборе способа управления ТСЖ вы берете дом в свои руки.
Половина нашей жизни проходит в стенах квартиры, дома. Легкой работы в ТСЖ нет, и без знания многих вещей в текущей работе не обойтись. Дом - очень сложный в эксплуатации инженерный объект. Приходя на собрание, не стесняйтесь, показывайте свои знания.
Собственникам необходимо осознать, что дом – Ваш, подъезд – Ваш, улица, сквер, бюджет, город – все Ваше, а дворники, МУПы, ЖЭКи, ТСЖ, УК, милиция, власть – служат Вам и отвечают перед Вами и получают деньги от Вас за сделанное. Если этого нет, то местного самоуправления тоже нет.
Хозяева в своих домах Вы - объединение жителей – собственников!
Сообщение отредактировал ilyaZ: 08 Ноябрь 2009 - 14:10
