Законы, указы, постановления, судебные иски, жалобы, открытые письма, публичные выступления и обсуждение связанных с этим вопросов.
Сообщение: Развернуть обсуждение | Таблица
Выбор УК в новостройках, мнение Долгушиной О.В. (зам. руководителя ДЖП и ЖФ г. Москвы)
(просмотров: 515)
Вопрос:
После 1 марта есть дома-новостройки дома, в которых жители не являются собственниками, у них еще не оформлены права собственности. Собственником квартиры является застройщик. Как им быть?
Ответ:
Застройщик не является собственником квартиры, потому что право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Вопрос:
А кто же будет нанимать до 1 марта управляющую организацию?
Ответ:
Органы власти. Все вопросы, связанные с выбором управляющей компании до момента проведения собрания, до того как собственники стали реальными собственниками по закону, до этого момента должна принять решение власть, выбрать управляющую компанию и назначить ее. Будущие собственники должны будут с ней заключить договор. А когда станут реальными собственниками, они проводят собрание и решают: либо оставить эту организацию, либо принять решение о выборе другой организации.
На вопросы журналистов отвечала зам. Руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Долгушина Ольга Валентиновна.
http://housing.mos.r...docs/vopros.htm
Законность сбора денежных средств застроийщиками
(просмотров: 251)
Джон Галт, 16.07.2009 02:42
ЕЩЁ НЕБОЛЬШАЯ СТАТЬЯ КОТОРАЯ КАСАЕТСЯ НАС:
Люблю иногда позабавить себя чтением нашей прессы и вот в среду, 08 июля 2009 года, беру в руки «Деловой Петербург». На первой полосе внизу читаю:
«Аванс квартплаты признан незаконным. Требование строителей платить квартплату вперед при передаче квартир признано незаконным. Глава ассоциации управляющих организаций в жилой сфере СПб Евгений Пургин возражает, что действия строителей были оправданы.»
Ого!!! Открываю с интересом страницу 4 и читаю дальше:
«Требование застройщиков платить коммунальные платежи на полгода вперед при передаче квартиры покупателям незаконно. Такое решение вынесла Жилищная инспекция города.
Взимание расходов на содержание дома авансом очень распространено среди петербургских застройщиков. Без квитанции об оплате за 6 месяцев вперед покупателям просто не отдают ключи от квартиры. Начальник Государственной жилищной инспекции Петербурга Владимир Зябко отмечает, что требование предварительной оплаты противоречит 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.» В нем не указано, что для подписания акта приема-передачи квартиры дольщик обязан оплатить коммунальные услуги и работы по содержанию и текущему дома за следующие 6 месяцев. В Госжилинспекции пояснили, что решение было вынесено по жалобе дольщика «Строймонтажа». Официальный представитель «Строймонтажа» Дмитрий Боголюбов подтвердил, что компания требует с дольщиков платежи за полгода вперед: «Авансирование обусловлено спецификой запуска дома в эксплуатацию». Председатель Ассоциации управляющих и эксплатирующих организаций в жилищной сфере Петербурга Евгений Пургин считает, что такие действия строительных компаний оправданы: «Пока идет заселение, собственников квартир, особенно иногородних, бывает трудно найти. Все это время застройщик несет расходы по содержанию дома.»
Начальник отдела по работе с ТСЖ компании SetCity Владимир Дегтярев поясняет, что даже пустая квартира автоматически обслуживается по целому ряду позиций (отопление, уборка мест общего пользования и т.п.). «Перекладывать эту нагрузку на плечи других собственников жилья неправильно», - уверен он.
Пургин полагает, что запрет на взимание авансовых платежей будет легко обойти. Для этого достаточно прописать обязанность оплаты авансом в самом договоре долевого участия.
В 2008 году в Петербурге было сдано 3,2 млн. кв.м. жилья (48 тыс. квартир). В этом году, по прогнозам, будет построено не более 2 млн. кв.м. жилья.»
Студент юрфака, курса так с третьего начиная, просто со смеху лопнул. Это нужно же было так умудриться чиновникам из Жилищной инспекции попасть пальцем в небо. Решение логичное и правильное, а вот следствие и правовая природа принятия такого решения вообще не понятна, а комментарии Евгения Пургина вообще пугают, он же не только Председатель ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций, он же еще и Генеральный директор компании «СТАКС», которая не первый год существует на рынке ЖКХ как эксплуатирующая компания.
При чем тут 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»? Интересно было бы узнать, юристы Жилищной инспекции вообще числились на юрфаке или они все проспали курс лекций и получили дипломы юристов? Большинство застройщиков вообще не работают по вышеуказанному закону и отношения к предоставлению коммунальных услуг он точно ни какого отношения не имеет.
Действия застройщиков действительно не законны и в большинстве случает подпадают под действие уголовного кодекса.
Так, Застройщик при строительстве многоквартирного жилого дома имеет договора с естественными монополистами на обеспечение энергоресурсами для строительных нужд, т.е. для обеспечения стройки и соответственно по тарифам выше чем для предоставления коммунальных ресурсов жильцам дома. Как только многоквартирный дом введен в эксплуатацию, то дом передается на баланс управляющей организации, как правило это ТСЖ. Вот тут то и скрыто зло для застройщика.
Согласно п.2 ст.154 ЖК РФ Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Именно такие категории платежей и собирает застройщик, но вот только мало он пользуется теми тарифами которые устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга. Как правило это свои, местные, расчеты и превышающие тарифы устанавливаемых субъектом РФ.
Статьей 155 ЖК РФ регулируется порядок внесения такой платы. Так, п.1 ст. 155 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, а п.2 ст. 155 ЖК РФ указывает основание для внесения такой платы - на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Далее с п.3 по п.14 законодатель указывает какая категория граждан (собственник/не собственник, член ТСЖ/не член ТСЖ) кому вносит такую плату и ответственность за невнесение такой платы.
Так, законодательно установлена не только категория вносимой платы, но и порядок ее внесения и ответственность. При этом законодатель установил, что сбор денежных средств осуществляет управляющая организация при этом, в силу п.9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Что же такое управляющая организация?
На этот вопрос дает ответ «Правила оказания коммунальных услуг» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 в редакции Постановления Правительства РФ от 21.07.2008 N 549. В п.3 Правил указано: «управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Статья 161 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень способов управления многоквартирным домом: собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Обратите внимание, что законодатель указывает, что только собственник может выбирать способ управления, а ни Застройщик и тем более кто то со стороны. Правда нужно оговориться, что при выборе способа управления в виде ТСЖ, согласно п.4 ст. 148 ЖК РФ, Правление ТСЖ (не Председатель ТСЖ, а именно Правление, так именно последний является исполнительным органом Товарищества в силу п.4 ст. 147 ЖК РФ, а Председатель всего лишь «авторучка» который исполняет решения Правления Товарищества – п.1 ст.149 ЖК РФ) обязано управлять многоквартирным домом самостоятельно или заключить договор на управление им. Законодатель дал право Правлению Товарищества на самоопределение, вдруг Правление не может/не хочет управлять общим имуществом самостоятельно.
Как же определить кто является управленцем?
На помощь нам приходит «Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций» утвержденное Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01 марта 2005 года № 21-р, а именно п.6 Правил, в котором указано, что с момента приемки-передачи многоквартирного дома в управление с постановкой на технический и бухгалтерский учет управляющая организация несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома, в соответствии установленными действующим законодательством требованиями, в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, и предоставление коммунальных услуг.
Таким образом, после постановки на технический и бухгалтерский учет (на баланс) управляющая организация обслуживает внутридомовые сети, управляет, эксплуатирует, осуществляет техническое и санитарное содержание многоквартирного дома, а также предоставляет коммунальные услуги.
ВЫВОД: Застройщик не может собирать авансовые платежи за квартплату потому что:
1. Законодатель установил, что сбор денежных средств может осуществляться только уполномоченной собственниками управляющей организацией;
2. Законодатель определил, что сбор денежных средств осуществляется только после выполнения работ и предоставления услуг собственникам;
3. Законодатель указал, что Исполнителем коммунальных услуг может быть только та управляющая организация у которой находятся в обслуживании внутридомовые сети;
4. Законодатель запретил двойного управления и определил, что ответственность несет одна управляющая организация которую уполномочили собственники;
5. Законодатель требует заключение договора на предоставление коммунальных ресурсов именно для граждан с монополистами, акцент делаем, что договор должен быть не для строительных нужд, а именно для предоставления услуг гражданам.
Застройщик не уполномочен собственниками в виде управляющей организации, сбор денежных средств осуществляется авансом, что противоречит действующему законодательству, внутридомовые сети он не обслуживает, управление находиться у ТСЖ (как правило), а Застройщик получается, что выступает второй компанией и у Застройщика отсутствует договор на предоставление коммунальных ресурсов для граждан и такой договор Застройщику не заключить, даже если он сильно захочет.
О большинстве Застройщиков, по поводу авансовых сборов денежных средств, кратко, я бы изложил так:
«Застройщик, являясь юридическим лицом, имея умысел на хищение денежных средств дольщиков в особо крупном размере, получивших от дольщиков за 6 месяцев, на оплату коммунальных услуг и производство работ по надлежащему управлению, техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома, самоуправно, т.е. без установленного законом порядка, объявил себя управляющей организацией построенного им многоквартирного дома, убедил дольщиков, путем обмана, что будет добросовестно их выполнять, заранее зная, что не будет их исполнять ввиду отсутствия заявленной уставной деятельности, соответствующих работников и служб. На момент сбора денежных средств Застройщик не имел заключенных договоров на предоставление коммунальных услуг собственникам как такового требует законодательство и не намеревался такие договора заключить, так как знал, что ему откажут ввиду того, что у него нет на балансе многоквартирного жилого дома, его не выбирали в качестве управленца, а так же он не обслуживает внутридомовые сети.»
Вы наверное спросите: «Так что же делать, ведь дом нужно обслуживать и предоставлять коммунальные услуги?» Да все очень даже просто. После того как дом принят в эксплуатацию и передан на баланс ТСЖ, а это происходит одновременно, то ТСЖ начинает собирать денежные средства и осуществлять управление, эксплуатацию, техническое и санитарное содержание многоквартирного жилого дома и предоставление коммунальных услуг в «штатном» и законном порядке.
Сообщение отредактировал tanya22: 14 Сентябрь 2009 - 15:19
ЛЮДИ, вы что творите??? Нам же жить под одной крышей!!!! Таня22, посадник, вам не раз говорили спасибо за вашу активность, но не надо забывать что это всё вы делаете по своей инициативе, вас никто не просил об этом. И по-моему сейчас у вас уже звездная болезнь. Сначала вы одних поливали грязью, теперь на других нападаете, как только кто-то выскажет своё мнение, а оно расходится с вашим. Так нельзя. Все мы имеем право писать здесь то, что думаем. 
