В соответствии со ст. 16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, — разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче данного объекта. При этом застройщик не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию должен самостоятельно передать само разрешение или его нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (территориальные органы Росрегистрации).
По передаточному акту осуществляется передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком. Согласно п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ это происходит только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры не допускается, если иное не установлено договором.
О своей готовности передать объект долевого строительства застройщик должен сообщить дольщику заранее:
если договором установлен срок передачи объекта, то не менее чем за месяц до наступления указанного срока;
если договором установлен срок начала передачи и принятия объекта, то не менее чем за 14 рабочих дней до наступления оговоренного срока.
С этой целью застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, одновременно предупредив о последствиях бездействия. Такое сообщение необходимо отослать по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному почтовому адресу или лично под расписку. В свою очередь дольщик обязан принять объект в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе по истечении двух месяцев составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Важно отметить, что в соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. А так как после составления одностороннего акта объект признается перешедшим от застройщика к дольщику, то с этого момента все риски несет последний. Впрочем, указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик имеет доказательства того, что дольщик сообщение получил, но оставил без внимания, либо если заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе от его получения или в связи с отсутствием лица по указанному им почтовому адресу.
Если дольщик не доволен качеством передаваемого ему объекта, он может его не принимать. Согласно п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ в такой ситуации он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором должны быть зафиксированы все несоответствия объекта требованиям градостроительных и технических регламентов, проектной документации и условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей по устранению выявленных нарушений.
Таким образом, для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке дольщику необходимы:
договор о долевом участии в строительстве;
передаточный акт;
документ, удостоверяющий личность;
квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.);
заявление о государственной регистрации права собственности;
технический паспорт БТИ;
в случае регистрации права собственности через представителя — соответствующая доверенность.
Государственная регистрация права собственности должна быть произведена в течение месяца со дня подачи заявления и пакета документов в территориальные органы Росрегистрации.
