Вопрос к Помору. На Руси два извечных вопроса:"Кто виноват?" и "Что делать?
Кто виноват мы уже давно ищем и все без толку.Сейчас меня интересуют конкретные ответы на "Что делать?"
Ответьте пожалуйста на что сможете.
1.Поскольку ЖКО заключала с нами индивидуальные договоры на обслуживание, и не от нас, а от себя договор с ЧОП,
все вопросы по должникам, В ТОМ ЧИСЛЕ И ЗА ОХРАНУ, И РАСЧЕТЫ С ОХРАНОЙ, - головная боль ЖКО ?
2.В Случае реанимирования ТСЖ и заключения Договора на управление с ЖКО от имени ТСЖ,кто будет заниматься
разборками с должниками?
3. Правление формально существует,но пока никто из его членов или собственников.его избиравших, не откликнулся на нашу переписку.Легитимно ли такое Правление и может ли оно противодействовать ИГ в каких либо вопрсах?
4.Для создания / реанимирования,действия/ ТСЖ необходимо волеизъявление большинства собственников жилых и нежилых помещений.А как учитываются или не учитываются собственники подземной парковки? Ведь комплекс у нас
единый?
У кого-то наверняка есть еще вопросы.Давайте уточнять и конкретизировать наши действия.
Думаю,контакты со всеми собственниками получить у ЖКО или Инвест-Строя нам не удастся. Предлагаю сформулировать
объявление о запросе таких контактов от всех собственников,указать номера почтовых ящиков членов ИГ/тех что висят
в подъездах,а не в инете/ и разместить такие объявления во всех подъездах,на дверях нежилых помещений,чтобы знали
все: кто живет и не живет в доме,кто пользуется и не пользуется интернетом.
Отвечаю по порядку:
1. Поскольку ЖКО заключала с нами индивидуальные договоры на обслуживание, и не от нас, а от себя договор с ЧОП, все вопросы по должникам, В ТОМ ЧИСЛЕ И ЗА ОХРАНУ, И РАСЧЕТЫ С ОХРАНОЙ, - головная боль ЖКО ?
Если ЖКО заказало "для себя" за свою плату услуги ЧОПа, то надо понимать так. что услуги охране оказывает собственникам не ЧОП, а ЖКО. Соответственно такое обязательство д.б. в договоре собственника с ЧОП (пишу в сослагательном наклонении, т.к. у меня нет под рукой договора с ЖКО, а договора ЖКО с ЧОПом я не видел и ориентируюсь на формулировку вашего вопроса). Если все так, то обязательство платить за услуги охраны возникает у собственников перед ЧЖКО, а не перед ЧОП. Четкий окончательный ответ можно дать прочитав оба договора.
2. В Случае реанимирования ТСЖ и заключения Договора на управление с ЖКО от имени ТСЖ,кто будет заниматься разборками с должниками?
При реанимировании ТСЖ возможна цепочка обязательств: собственники должны платить ТСЖ (!) взносы (члены) и платежи по договору о содержании и ремонте общего имущества (не члены - п. 2 ст. 138 ЖК РФ) - ТСЖ нанимает УО (ЖКО) на основании договора управления (ст. 162 ЖК РФ) и обязано платить УО по этому возмездному договору - УО должно "работать" с должниками, если эту услугу ей заказать и оплатить. Это возможно. Это правильно, т.к. этим нужно заниматься профессионально. Если ТСЖ эту деятельность не закажет, то будет обязано (вынуждено) осуществлять ее само. При схеме собственники-ТСЖ-УО у ТСЖ д.б. функции заказа и контроля, а у УО вся ответственность перед ТСЖ за управление, содержание и ремонт. Все варианты имеют свои "+" и "-". Надо искать разумный баланс.
3. Правление формально существует,но пока никто из его членов или собственников.его избиравших, не откликнулся на нашу переписку. Легитимно ли такое Правление и может ли оно противодействовать ИГ в каких либо вопросах?
При "нулевых балансах" можно констатировать, что способ управления домом ТСЖ не реализуется. Но, поскольку, номинально ТСЖ, как юрлтцо есть (в ЕГРЮЛ), а у ТСЖ есть органы, то я склонен считать, что эти органы легитимны, но латентны. Они спят, в подполье. А зачем нам такие органы, не работающие??? Поэтому предложил: собрать легитимное собрание членов ТСЖ, переизбрать членов правления-фантомов на реальных людей, выбрать из них реального председателя и сделать власть в доме в управляемой самими собственниками / будущими собственниками. Вариант ликвидации ТСЖ ведет к двоевластию, судебным дрязгам: время. нервы, силы... Если правление проснется, то на практике сможет вставлять палки в колеса (не передавать печать, подлинники документов...). Запретить провести собрание членов ТСЖ правление не может. Препятствовать переизбранию правления тоже. Но это уже будет противостояние. У нас ТСЖ ничего не делает, не имеет взносов, доходов. Поэтому сегодня ему нечем оперировать, нечем распоряжаться. Эту ситуацию надо использовать и мирно все устроить. Хорошо бы Инвестстрой и ЖКО не препятствовали. Нужно с ними конструктивно взаимодействовать, что бы не было противодействия.
4. Для создания / реанимирования,действия/ ТСЖ необходимо волеизъявление большинства собственников жилых и нежилых помещений. А как учитываются или не учитываются собственники подземной парковки? Ведь комплекс у нас единый?
По ЖК РФ члены ТСЖ должны обладать более 51% площадей от всех индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений в доме (т.е. не считая площади лестниц, чердаков, общих подвалов, лестничных клеток...). Скорее всего парковка имеет статус типа коммуналной квартиры (машиноместа в индивидуальной собственности отдельных лиц, а проезды в их общей долевой собственности). Но парковка не должна быть объектов общего имущества собственников помещений в доме, иначе бы машиноместа не продовали бы. Поэтому площади машиномест и долей площадей проездов надо приплюсовывать к площадям квартир для определения долей в общем имуществе собственников помещений в доме. Все собственники жилых и нежилых помещений имеют равный статус независимо от назначения помещения (магазин, пост милиции, мастерская...). Собственники только отличаются разметом доли (ст. 37 ЖК РФ). Поэтому площади нежилых помещений надо учитывать при расчете долей, а доли их собственников при определении наличия/отсутствия кворума собрания.
Учет долей тех. кто готов прийти на общее собрание членов ТСЖ (а это все учредители и те, кто писали заявления) 1-я задача перед объявлением собрания. Если нет уверенности, что заявления р вступлении в члены ТСЖ есть, то их лучше переписать повторно, чтобы при оспаривании все было надежно подтверждено.
все можно себе позволить?
.
