Будет много букв, но прошу прочитать небезразличных форумчан (пишу от своего лица, коллеги по ИГ могут согласиться, дополнить или исправить):
1. Предпосылки или «Почему?» или «Что меня не устраивает в текущей ситуации?»:1.1 Нет понимания порядков расчета, структуры цены и объемов оказания услуг жителям управляющей компании (УК). Я не знаю, что, почем и в каком объеме покупаю у УК и мне это не нравится.
1.2 Налицо факт наличия проблем с состоянием и инфраструктурой дома, которые должны быть решены по гарантии (трещины, состояние подъездов, мокнущий гараж, лифты), которые, однако, по гарантии не решаются. На «принуждение» к гарантийному ремонту Застройщика, тем временем, остается менее 1,5 лет.
1.3 Нет никакого механизма влияния жителей на действия / бездействия УК, равно как и механизма контроля и аудита деятельности УК.
1.4 Существующее ТСЖ «Перспектива» не осуществляет никакой деятельности (ни переизбирает председателя, ни утверждает смету доходов и расходов, ни отитывается), словом не делает ничего.
2. Цели или «Зачем?» или «Чего я хочу достичь своим участием в ИГ?»:2.1 Принимать участие в определении обоснованности, состава и объемов услуг, гарантийных обязательств и ответственности подрядчиков, за которые с меня берут деньги. Иметь право поставить вопрос о нужности / ненужности услуги, ее качестве, цене (где применимо).
2.2 Через выбранный и действующий орган управления домом централизованно влиять на Застройщика с целью решения ряда проблем по гарантии.
2.3 Иметь возможность контроля над расходованием средств подрядчиком, возможность влиять на подрядчика в рамках договорных обязательств, возможность смены подрядчика, не исполняющего обязательства.
3. Средства или «Как?» или «Каким образом я вижу достижение целей?»:Очевидно, что необходимо наличие инструмента управления домом, действующего в интересах жителей. Таким инструментом может быть:
а. Управляющая компания (УК),
б. Товарищество собственников жилья (ТСЖ),
в. ТСЖ + УК,
г. Совет дома (СД) + УК.Согласно последнему официальному ответу УК ЖКО «Город», в нашем доме реализован вариант в. «ТСЖ+УК». Т.е. ТСЖ «Перспектива», созданное будущими собственниками помещений в нашем доме (Инвест-строй как Застройщик и несколько миноритариев), заключил договор управления домом с ЖКО «Город», после чего фактически отошел от дел, предоставив полную свободу действий УК. Текст письма ЖКО «Город» размещен и доступен на новом форуме дома (domguru).
Вариант, который рассматривался членами ИГ в качестве рабочего, а именно реанимация существующего ТСЖ, таким образом, оказался нереализуемым по простой причине, вытекающей из письма ЖКО, а именно: с момента встречи с г-ном Пановым, на которой присутствовало порядка 20 жителей нашего дома, подписавших протокол встречи, ЖКО «Город» вспомнил, что:
— ТСЖ «Перспектива» заключило договор управления с ЖКО «Город» (на встрече говорилось, что в доме фактически реализовано 2 способа управления домом: ТСЖ + индивидуальные договора житель-УК),
— Существует протокол передачи всех документов ТСЖ на ответственное хранение в УК, без права передоверия (на встрече было обещано, что документы ТСЖ будут переданы представителям ИГ безо всяких проблем).
На основании этого всем членам ИГ стало понятно, что реанимировать существующее ТСЖ по трудозатратам (а именно по причине меньших трудо- и временных затрат предлагался этот вариант) равнозначно созданию нового ТСЖ. Дополнительно, факт наличия действующего договора с УК означает невозможность его изменения в одностороннем порядке до истечения срока его действия (2013 г). Соответственно, вариант реанимации ТСЖ «Перспектива» был признан неудачным, а ликвидация существующего, но нефункционирующего ТСЖ целесообразной (на собрании ИГ – 16 голосов «за», 1 «воздержался», никого против).
Из остающихся вариантов создания органа управления домом остаются (вариант а. (УК) не рассматриваю по причине несоответствия целям):
— ТСЖ (реально функционирующее), возможно в виде единого заказчика для УК (ТСЖ+УК), так и в виде исполнения функций УК (ТСЖ),
— Совет дома в паре с УК (СД+УК).
Обе формы самоуправления домом имеют свои плюсы и минусы, выбор одного из двух вариантов логичнее делать с опорой на скорость и способность достижения обозначенных выше целей. Ниже привожу преимущества и недостатки каждого из вариантов.
4. Вариант «ТСЖ».Преимущества:
а. Оперативность принятия решений. Рабочий орган – Правление, выбираемое путем голосования собственников-членов ТСЖ на общем собрании и собирающееся для решения вопросов управления домом с определенной периодичностью (2-3 раза в месяц). Т.е. для решения какого-либо вопроса требуется решение Правления.
б. Влияние на подрядчика — максимальное, согласно условиям договора «ТСЖ - Подрядчик», вплоть до смены подрядчика.
в. Возможность работы без УК (исполнение функций УК).
г. Возможность заключения договоров с УК, или с расчетными центрами на организацию расчетно-кассового обслуживания, включая работу с дебиторами (неплательщиками). Взыскание платы за измеряемые фактически потребленные ресурсы ведут ресурсоснабжающие организации.
д. Прозрачность деятельности перед членами ТСЖ (бух. отчетность, деятельность контрольных и ревизионных комиссий).
Недостатки:
е. Необходимость ведения финансово-хозяйственной деятельности (сбор платежей, оплата контрагентам и т.п.)
ж. Необходимость избрания Председателя ТСЖ, человека, подписывающего документы от лица ТСЖ. Неизбежны подозрения и недоверие жителей к потенциальным кандидатурам. Существует риск избрания недобросовестного человека.
з. Дополнительные издержки жителей на содержание Председателя ТСЖ (должность на окладе), или наемного управляющего сотрудника.
5. Вариант «Совет дома + УК».Преимущества:
а. Максимальная демократичность принятия решений. Любое решение принимается общим собранием собственников.
б. Отсутствие ведения финансово-хозяйственной деятельности.
в. Деятельность Совета дома осуществляется на безвозмездной основе.
г. Риски по работе с неплательщиками (дебиторами) целиком несет УК.
Недостатки:
г. Неоперативность принятия решений. Рабочий орган – Общее собрание собственников. Собрать общее собрание реально не более 2-3 раз в год.
б. Влияние на подрядчиков — низкое, т.к. СД не заключает договоров и не может прямо требовать их исполнения.
в. Невозможность работы без УК.
6. Резюме.На основании вышесказанного мне и членам ИГ (как показало голосование на встрече ИГ — 14 из 17) более выгодным видится вариант и сценарий:
1) ликвидация существующего ТСЖ «Перспектива», как аффилированного ЖКО и Застройщику,
2) создание нового ТСЖ «Рождественская 7».
далее я вижу следующие шаги (вопросы на голосование не выносились):
3) выбор членов Правления, Председателя, наём профессионального управляющего,
4) заключение прозрачного договора с ЖКО «Город», отстаивающего интересы жителей дома,
5) налаживание системы контроля за деятельностью ТСЖ и УК,
6) принуждение Застройщика к исполнению гарантийных обязательств.
Решение, каким путем идти, предполагается принимать общим собранием собственников. Площадкой для размещения материалов и обсуждения проектов решений голосованием членов ИГ (15 за, 2 против) выбран форум на domguru. Именно по причине того, чтобы отсечь группировку, пораженную неизвестной доселе болезнью "ЖКО головного мозга".
P.S. С учетом того, что на форуме присутствуют личности, преследующие свои личные цели, ничего не имеющие с общедомовыми, а также откровенные тролли, призываю всех форумчан делать собственный выбор с опорой исключительно на факты и трезвую оценку рисков. Спасибо, что дочитали до конца.
